Peut-on encore se fier aux déclarations d’un notaire ?

L’histoire

La SCI des Oliviers, dont Max, titulaire de parts sociales, était le gérant, avait procédé à une augmentation de capital par voie d’apport en nature des trois quarts indivis d’une maison à usage d’habitation et de parcelles agricoles. Le notaire instrumentaire avait informé la Safer de cette opération en omettant toutefois de préciser l’existence d’une condition suspensive de non-préemption de la part de tout organisme titulaire d’un tel droit.

La Safer a ensuite notifié au notaire l’exercice de son droit de préemption. Puisqu’elle avait préempté, la condition suspensive n’était pas réalisée selon le notaire.

Le contentieux

La SCI, par la voie de Max, son gérant, avait assigné la Safer en annulation de la décision de préemption. Selon la SCI, le droit de préemption de la Safer doit s’apprécier selon les termes de la notification faite à celle-ci. La notification adressée par le notaire instrumentaire à la Safer est, en effet, censée exprimer la volonté du vendeur.

La cour d’appel en déduit que la déclaration d’intention d’aliéner adressée par le notaire à la Safer engage le vendeur sauf à démontrer que la Safer ne pouvait pas légitimement croire, au vu des mentions de la déclaration qu’elle a reçue, que le vendeur avait consenti à l’opération notifiée.

Max au nom de la SCI avait vivement réagi. La notification adressée par le notaire à la Safer était affectée d’une grave erreur, faute de contenir la condition suspensive de non-préemption. Or cette condition était essentielle car l’opération envisagée par la SCI et Max avait pour objectif de maintenir le bien dans la famille. Cette notification ne pouvait valoir offre de vente et engager la SCI. Les juges avaient accueilli l’argument de la société et avaient annulé la décision de préemption de la Safer.

Celle-ci avait saisi la Cour de cassation, soutenant que lorsque le projet d’aliénation entre dans le périmètre de son droit de préemption, la déclaration qui lui est adressé vaut offre de contracter au prix, aux conditions et aux modalités qui y sont contenus. Peine perdue pour la Safer qui a vu son pourvoi rejeté. Une déclaration d’intention d’aliéner affectée d’une erreur portant sur un élément qui a pour conséquence que l’offre ne correspond pas à la volonté du vendeur ne peut valoir pollicitation, c’est-à-dire une offre de contracter. La notification à la Safer était bien entachée d’une erreur.

L’épilogue

En l’absence de volonté concordante de céder et d’acquérir, la décision de préemption de la Safer devait être annulée. Si la notification adressée par le notaire instrumentaire à la Safer est, en effet, censée exprimer la volonté du vendeur, encore faut-il qu’elle ne soit pas entachée d’une grave erreur de nature à affecter cette volonté. La faute professionnelle du notaire restera sans conséquence pour la SCI et Max, qui pourront régulariser leur opération familiale.